2023年3月下旬开始，上市房企年报陆续发布，如今财报季即将行至尾声。财报如一面镜子，反映出2023年房地产行业依旧面临不少挑战，但行业有序调整下，房地产企业经历了焦灼，同时也摒弃了依赖外力救助的幻想，开始正视自身的处境，积极寻求生存和发展的空间。不断向内寻求突破之下，一些曾“消失”在年报季的房企不断回归，房地产业新发展模式逐步构建，房地产企业正逐步由开发商向运营商、服务商等转型。

截至4月23日，在纳入中国上市房企60健康指数（HFI-60）监测的万科、华润置地、中海、保利发展、碧桂园、龙湖、越秀地产等60家中国A股和H股上市房企中，有47家房企已经发布2023年度财务报告，其中有不少“回归”的面孔，如龙光、佳兆业、奥园等，这些企业因为缺席上一年的财报发布而停牌，但是通过去年补发财报后复牌，今年也如期对外发布2023年业绩报告。还有部分A股房企，如华发、滨江等预计将在4月底发布财报，也有如碧桂园、融信中国等官宣延迟发布2023年度报告。

成长能力整体销售继续承压，少数企业表现稳健

2023年，一季度的销售回温“昙花一现”，市场继续下行，企业的经营表现继续承压，销售下降、投资收缩、盈利下滑是大部分房企的写照。具体而言，保利发展、中国海外发展、华润置地、招商蛇口、绿城中国、越秀地产、保利置业等企业实现销售额正增长，其中保利发展成为唯一一家销售额突破4000亿元的房企，位居行业第一，越秀地产增幅也超过10%；而大多数企业销售业绩均不同程度下滑，即便是行业龙头企业的万科、中国金茂、滨江集团等头部企业销售额也出现不同程度的下滑。

从营收来看，47家已发布2023年报的房企平均营收为713.04亿元，与2022年的平均营收789.81亿元相比，减少了9.7%；总营收为33512.88亿元，2022年60家房企总营收为47388.54亿元，扣除今年未发布年报的13家房企，剩余的47家房企总营收为32536.80亿元，今年47家房企的总营收同比增长了3.0%，不过这主要得益于今年各家房企都在积极去库存，打折促销、“以价换量”也在所不惜。

这一点从销售毛利润率上也能有所体现，销售毛利润率排名前三的房企并不是规模最大的行业龙头企业，而是太古地产、国贸地产以及瑞安房地产这些以“小而美”著称的企业；销售排名前三的保利发展、万科、中海地产，销售毛利润率分别为16.01%、15.23%、20.32%。

此外，营收在千亿元以上的房企有10家，营收前4名的万科、保利发展、华润置地、中国海外发展总营收均突破2000亿元，龙湖集团、招商蛇口、融创中国、建发国际集团、绿城中国、新城控股也位居千亿阵营，与2022年12家千亿以上房企比，仅减少了两家。其中还包括目前尚未公布2023年报数据的绿地控股，按照企业发展规模来看，营收应该也在千亿元以上。

从成长能力来看，行业“增收不增利”的情况有所加剧。已发布年报的47家企业中，有22家企业的归母净利润为正，其中华润置地、中国海外发展、龙湖集团、万科、保利发展5家房企的归母净利润维持在百亿元以上的规模；而另外25家企业的归母净利润为负，也就意味着已公布年报的47家房企超过半数归属股东利润在亏损。其中有6家房企的归母净利润亏损超过百亿元，远洋集团、世茂集团、富力地产更是巨额亏损超过200亿元。对比2022年，32家房企归母净利润为正，28家企业的归母净利润为负。

事实上，自2021年下半年以来，尽管政策面不断优化，但购房者信心和行业预期依旧处于低位，房企销售去化也持续承压。在行业深度调整之下，企业格局也持续分化，央国企和部分优质民企的相对优势正凸显出来，成为行业主导力量。

当前行业仍处在风险出清期，尽管政策面持续发力，各地方购房政策优化，监管层支持房地产企业合理融资需求，但落地成效还有待观望，购房者的信心和预期修复尚需时间，预计销售低迷态势短期难以扭转。进入2024年，调整或持续，修复购房者预期，依然是提振市场的关键。

中长期来看，企业普遍认为未来行业规模大概率能在10万亿元左右，普涨行情已过，城市分化加剧，机会将主要来自一二线城市和改善性需求。同时随着行业进入成熟期，行业集中度将会经历上升的过程，对比当前行业的较低集中度，头部企业的市占率还会有比较大的提升空间。

盈利能力龙头房企布局新模式效果显现

在这场持久的调整中，房企的盈利能力还未得到修复。47家发布年报的房企，平均销售毛利率为16.62%，比上一年下降约3.5个百分点，太古地产、中国国贸、瑞安房地产等10家房企位列毛利率TOP10；平均销售净利率-11.50%，均值为负主要由于存在超过20家房企净利润亏损；反映股东权益的收益水平的平均净资产收益率指标，均值也录得为负，为-9.5%，也反映不少企业处于亏损状态。

横向来看，利润率下滑是行业一个普遍现象，头部房企也不能幸免。站上“销售一哥”位置的保利发展全年公司结转毛利率16.02%，同比约下滑6个百分点；“黑马”越秀地产2023年毛利率约15.3%，同比下降5.1个百分点；“利润王”之称的中海也不能幸免，2023年毛利率为20.32%，勉强保住20%大关，但是也较上一年下降约1个百分点。

对于利润率下滑原因，部分房企在财报中进行了解释：保利发展称，相关利润指标同比下降，主要源于项目结转毛利率下降，以及公司结合当前市场情况拟对部分项目计提资产减值准备；中国金茂在财报中称，集团及集团的部分联营及合营企业项目计提发展中物业、持作出售物业减值，部分物业开发项目收入及毛利率下降及土地开发收入金额下降导致毛利下降；中交地产表示，受结转项目结构变化等因素影响，项目的毛利率有所下降；

纵向来看，近年来毛利率呈持续下滑趋势。事实上，早在几年前房企高管们就预告了行业毛利率下滑的趋势。比如早在2021年业绩报告会上万科集团董事会主席郁亮就曾表示，近几年来，土地市场竞争激烈，对行业毛利率水平造成明显影响。同一年，华润置地总裁李欣在业绩会上预计未来行业毛利率会回归到20%以上，但已经回不到过去30%甚至更高的状态了。但现在来看，行业的调整已经超出业内的预期。

但是，在一片下滑中也出现一些增长的星火。太古地产、中国国贸、瑞安房地产等房企毛利率都逆势增长。特别是老牌港资房企太古地产，2023年毛利率同比增长2个百分点，高达70%，净利率虽较上一年略下滑约一个百分点，但是仍超过30%。太古地产毛利率高，主要得益于其“收租”生意。2023年度，太古地产租金收入为135.25亿港元，同比增长10%，这大约占其总营收的九成。

曾在地产黄金时代被诟病增长过慢的“包租公”太古地产，正凭借细水长流的“收租”生意，再次穿过行业下行周期，笑看地产风云。内地房企在探寻新发展模式过程中，不少也慢慢也走上太古地产的路，做起了“包租公”，并且已经获得一些成果。

比如龙湖2023年毛利率为16.9%，同比下滑了约4个百分点，主要受开发业务拖累，全年开发业务毛利率仅11.0%。但由于运营业务及服务业务毛利率均有提升，分别为75.9%及31.0%，同比提升了0.3及2个百分点，对开发业务毛利率下滑带来影响有所缓解。龙湖表示经营性业务在整个行业下行过程中为龙湖穿越周期提供了底气。

财务风险整体杠杆率有序下降

安全仍是房企的核心命题。在政策不断释放、整体行业仍处于调整的情况下，房企如何在稳住自身地产开发这个基本盘的同时，通过拓宽业务类型来跑赢周期，实现高质量发展值得讨论。

2023年，房企正在逐步降低负债。从负债总额来看，47家发布财报的受监测房企2023年负债平均值为2543亿元，较上一年均值减少约7%。其中，近90%负债总额都较上一年有所下降，只有少数几家负债规模在增长。如太古地产、恒基地产等老牌港企，虽然负债规模略有增长，但是资产负债率仍较低，太古地产资产负债率不到20%，恒基地产为36%。

但是部分房企负债增长，在债务红线“试探”，比如越秀地产，总负债规模已经从2019年1795亿元增长到2023年近2990亿元，2023年剔除预收款后的资产负债率、净借贷比率和现金短债比分别为67.4%、57.0%和2.01倍，仍在绿档水平。但根据“三道红线”规则，剔除预收款后的资产负债率大于70%则“踩线”，越秀地产离红线不远了。此外还有建发国际、华润置地、招商蛇口等的负债规模仍在攀升。

流动比率代表企业以流动资产偿还流动负债的综合能力，流动比率越高，表明企业短期偿债能力越强，资产变现能力也越强。47家发布财报的受监测房企，流动比率均值为1.43，和去年基本持平。

其中，7家流动比率大于2，32家在1和2之间，还有8家小于1，包括融创中国、宝龙地产、远洋集团、新城控股、花样年控股、佳兆业集团、中国奥园、合景泰富集团。流动比率大于2，意味着企业可以运用流动资产的变现来足额偿付其短期债务；当流动比率大于1小于2时，说明流动资产大于流动负债，表明企业有一定的偿债能力，但也存在一定的风险。当流动比率低于1，则是个警告信号，意味着企业可能会面临短期资金紧张的风险。

资产负债率方面，2023年47家发布财报的受监测房企均值约为72.3%，和上一年同期基本持平。受监测房企资产负债率水平高于市场平均水平。易居发布的报告显示，从长期偿债能力看，TOP500房企2023年资产负债率均值为63.84%，较上年下降3.34个百分点。值得一提的是，部分有“余粮”的房企已经提前安排偿债，为市场注入信心。今年3月5日万科表示，3月11日即将到期的美元债资金已经到位，并于3月8日公告已提前将约6.47亿美元存入指定银行账户，以全数偿付到期票据本息；同在3月，龙湖集团再度提前兑付本应于2024年底到期的46.1亿元商业资产支持专项计划（CMBS）；3月4日，金地集团发布公告，“21金地MTN002”将于3月10日兑付本息15.594亿元。

此外，头部房企还在不断尝试新融资渠道，尤其是跑通靠重资产去驱动融资的新模式。REITs扩容至消费类基础设施为头部房企带来新的市场机遇。对于商业REITs的整体规划，华润置地首席财务官郭世清表示，未来3年至5年，预计每年的发行规模在100亿元左右，希望未来5年的整体发行规模达到500亿元以上。

观察

行业洗牌加速，房企拿地或更谨慎

2023年已经过去，而2024年一季度楼市表现未达预期，仍在继续加剧行业的调整。

从60家上市房企发布的业绩报告来看，在经历新一轮的大洗牌之后，房地产的竞争格局与“恒碧万”三巨头领跑整个行业的时代已一去不复返，取而代之的是以保利、万科、中海、华润、绿城为领军而且彼此在市场销售份额上越拉越近的新格局的崛起。

就目前的形势来看，除了上述几家领军企业以外，招商、龙湖、融创、新城、建发和越秀等一批企业实力依然强劲。不过，伴随着2024年的房地产企业生存竞争压力持续加大，不排除后续还会有领军企业被其他实力和韧性更强的竞争对手甩在后面。

土地储备，被认为是支撑房企参与新一轮角力以及决定行业未来“谁主沉浮”的核心资源要素。南方日报记者综合财报以及各家机构梳理的数据来看，2023年土储总面积超过5000万平方米的仅7家企业，分别是融创、万科、保利、华润、富力、中海、世茂，其中超1亿平方米仅融创一家；超2000万平方米有22家。

事实上，除少数国企以外，绝大多数民企去年拿地越发谨慎。在9家2023年拿地面积超过250万平方米的房企中，仅龙湖一家为纯民营企业。排行前5位的保利发展、建发集团、华润置地、中国铁建和中海发展分别拿地668、480、465、395、388万平方米。不过，从拿地金额来看，排名前十的房企，入围门槛仅为280亿元，拿地超过1000亿元的仅保利发展和中海发展两家，分别为1125亿元和1101亿元。

值得一提的是，拿地金额排名前十的有7家为总部在广东的房企，其中越秀地产和华发股份为广东地方国企。除了上述企业以外，龙湖、滨江和金茂去年拿地金额均超过了200亿元。不过，综合来看，仅15家重点监测房企拿地金额超过100亿元，这预示着未来行业集中度将进一步加剧，从面助推“恒者恒强”的马太效应加速形成。

2023年，保利发展拿地金额位居行业首位。年报显示，去年该公司共拓展项目103个，总地价1632亿元，权益地价1359亿元，同比提升26%，拓展权益比提升16个百分点至83%。新拓展的项目99%位于38个核心城市。

在民营企业中，龙湖是拿地比较积极的一家。截至2023年底，龙湖集团土地储备合计4539万平方米，权益面积3236万平方米。其中，环渤海地区、西部地区、长三角地区、华中地区及华南地区分别占比为33.1%、25.3%、16.7%、13.8%及11.1%。

由此可见，在房企拿地普遍比较谨慎保守的情况下，大部分同行更倾向于把未来的发展重心聚焦在一二线核心城市以及核心城市群。

除了土储构筑的硬实力以外，企业在探索新发展模式方面所取得的成效，也被业内专家视为房企决胜未来的关键所在。

有分析认为，面对房地产市场的深度调整，在保持传统房地产开发业务优势的基础上，如何积极探寻新的增长点、探索新的商业模式、实现不同细分赛道的协同发展，已成为众多房企的重要议题之一。

根据60家重点监测企业发布的2023年年报来看，大部分房企在布局多元化战略以及探索新发展模式方面已迈出坚实一步。譬如，面临严峻的经济形势和深度调整的房地产市场，越秀地产2023年通过精准投资、深入推进多元化业务和发力数字化营销，成为少数能保持正向销售增长的房企之一。依托地产+房托双平台发展，越秀实现营业收入802.2亿元，同比上升10.8%，其中商业运营收入同比增加17.1%，越秀服务收入同比增加29.7%。

龙湖在地产开发、商业投资、长租公寓、物业管理、智慧营造五大航道协同发展趋势良好。其中，商业投资2023年租金收入同比增长9%至102.8亿元；长租公寓租金收入同比增长6%至25.5亿元；以物业管理、智慧营造为主的服务业务不含税收入为119.4亿元，同比增长2.4%。其旗下智慧营造品牌——龙湖龙智造2023年实现营业收入19.7亿元，综合实力已跻身代建行业前列。

作为最早意识到行业转型的企业之一，万科开拓了更综合的经营服务赛道布局，在物业服务、租赁住宅、物业仓储、商业业务等方面建立了领先优势。年报显示，2023年万物云实现营业收入331.8亿元，同比增长10.2%，实现核心净利润23.4亿元，同比增长29.8%了，荣获“中国住宅物业服务力TOP1企业”。租购并举大趋势下，万科长租公寓的规模和效率继续保持行业第一，财报显示，2023年泊寓18万间，布局全国31个城市，服务客户超过80万人，全年出租率达96%。经营服务业务在保持稳健增长的同时，万科实现REITs试点突破。此前，印力集团发布的中金印力REIT已正式进入询价阶段，万纬物流REIT已于交易所正式发布，长租公寓REIT目前也在积极申报中。万科有望成为业内唯一一家实现三种经营性REITs突破的企业，打通经营性不动产“投、融、管、退”的商业模式闭环，保障经营性业务的可持续发展。

除此以外，金地集团积极布局地产行业全产业链业务；招商蛇口开拓城市服务板块，业务涵盖物业管理、邮轮、会展、代建等业务；绿城中国建筑科技业务合同金额首次突破百亿，一体化面板、三维深化设计软件等研发创新成果落地。通过多元化发展、创新营销模式、加强研发能力、提高服务品质等多管齐下，2023年多家龙头企业均表示已逐步摸索出走向“新蓝海”希望之路。

中指院的研究亦显示，2023年百强企业分化加剧，发展新模式初显，房企正转向开发、运营、服务多元化的价值创造；而租赁企业则聚焦优势区域拓规模，优化产品服务增效益；商业地产方面，百强代表企业紧抓消费市场及服务业经济恢复契机，稳扎稳打，部分企业业绩得以修复。

南方+记者周中雨柴亚娟冯善书

数据分析：周中雨柴亚娟

统筹：冯善书

[作者]周中雨；柴亚娟；冯善书

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